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浅水湾的别墅更是 “顶流中的顶流”，分独栋和联排两种，实用面积差距极大。联排别墅相对紧凑，实用面积多在 200-350 平方米（约 2150-3760 尺），单价约 90 万 - 120 万港元 / 平方米，人民币单价 83.7 万 - 111.6 万元 / 平方米。比如浅水湾道某联排别墅，实用 280 平方米，带 40 平方米花园和双车位，2025 年挂牌价 2.52 亿 - 3.36 亿港元，人民币约 2.344 亿 - 3.125 亿元。独栋别墅则堪称 “稀缺藏品”，实用面积普遍在 400-800 平方米，像浅水湾 108 号 PULSA 项目的独栋别墅，实用面积最大达 818 平方米（8694 尺），标配挑高 7.1 米的客厅、私人泳池和千平花园。这类顶级独栋单价多在 150 万 - 200 万港元 / 平方米，人民币单价 139.5 万 - 186 万元 / 平方米，总价轻松突破 6 亿 - 16 亿港元，人民币约 5.58 亿 - 14.88 亿元，浅水湾道曾有一套带私人码头的独栋别墅，实用面积 500 平方米，挂牌价高达 10 亿港元，人民币约 9.3 亿元，算下来单价 200 万港元 / 平方米，人民币 186 万元 / 平方米。
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再看相邻的深水湾，这里比浅水湾更静谧，价格稍低但同样属于顶级梯队。深水湾的 “套件” 以低密度洋房为主，实用面积多在 100-180 平方米（约 1076-1938 尺），非海景单位单价约 30 万 - 45 万港元 / 平方米，人民币 27.9 万 - 41.85 万元 / 平方米，一套 140 平方米的洋房总价 4200 万 - 6300 万港元，人民币约 3906 万 - 5859 万元。一线 万港元 / 平方米，人民币 46.5 万 - 65.1 万元 / 平方米，160 平方米的海景单位总价 8000 万 - 1.12 亿港元，人民币约 7440 万 - 1.0416 亿元。
深水湾的别墅以独栋为主，实用面积多在 250-600 平方米之间，单价略低于浅水湾，约 80 万 - 150 万港元 / 平方米，人民币 74.4 万 - 139.5 万元 / 平方米。比如深水湾某独栋别墅，实用 300 平方米，带花园和私人泳池，总价 2.4 亿 - 4.5 亿港元，人民币约 2.232 亿 - 4.185 亿元。靠近香港游艇会的顶级独栋，实用面积 500 平方米以上，单价可达 180 万港元 / 平方米，人民币 167.4 万元 / 平方米，总价超 9 亿港元，人民币约 8.37 亿元。值得一提的是，深水湾别墅多为低调富豪持有，挂牌量比浅水湾更少，往往 “卖一套少一套”，2025 年上半年某 350 平方米独栋别墅挂牌仅 1 周就成交，溢价达 5%。
除了房价本身，这些 “隐藏成本” 也得算进去。2025 年香港 “撤辣” 后，非本地买家印花税最高 4.25%，一套 5 亿港元的别墅，印花税就要 2125 万港元，人民币约 1976.25 万元。管理费更是不菲，洋房每月约 15-20 港元 / 平方米，别墅则达 30-50 港元 / 平方米，一套 300 平方米的别墅每月管理费 9000-15000 港元，人民币约 8370-13950 元。还有差饷和地租，每年约占房产估值的 0.5%，5 亿港元的别墅每年要交 250 万港元，人民币约 232.5 万元。
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